Home / Vraag en antwoord / Bouwkundig onderzoek, advies en inspecties / Overzicht onderzoeken, adviezen en inspecties

Onderstaand treft u een opsomming aan van veelvoorkomende onderzoeken, adviezen en inspecties. Ze zijn voorzien van een korte toelichting. Gedetailleerde informatie is beschikbaar als het voor uw VvE aan de orde is.

Architectonisch advies is relevant voor VvE’s die iets willen wijzigen aan de uitstraling van het gebouw. Denk aan het vervangen van gevelbeplating of het plaatsen van een nieuwe entree.

Vaak zijn het ingrepen die decennia mee moeten gaan, een architect kan helpen bij het maken van de juiste keuze. Ook heeft de oorspronkelijke architect auteursrecht. Dat betekent dat hij/zij kan optreden tegen een wijziging aan het gebouw, tenzij in strijd met de redelijkheid. Het recht is niet overdraagbaar en vervalt veelal na het overlijden van de architect maar soms is het anders geregeld. Als de VvE voornemens is om ingrijpend te verbouwen dan is het raadzaam om dat te laten nagaan. Verder is van belang dat er voor een aanpassing wordt nagegaan of er een vergunning vereist is.

Architectonisch advies dient twee doelen:

  1. Een professioneel ontwerp en/of advies voor een beoogde wijziging
  2. Controle of het auteursrecht nog van toepassing is

Een asbestinventarisatie is relevant voor VvE’s met een bouwjaar van voor 1994.

Asbest is een materiaal dat onder meer voorkomt in gevelbeplating, dakbeschot, deuren, leidingkokers, vloerbedekking en beglazingskit. Asbest dat wordt bewerkt (boren, slopen) levert een gezondheidsgevaar op. Verwijderen van asbest is zeer kostbaar.

Een asbestinventarisatie dient de volgende doelen:

  • Inzicht krijgen in de aanwezigheid van asbest;
  • Veiligheid van bewoners, gebruikers en aannemers waarborgen;
  • Inzicht in eventueel benodigde extra financiën bij de uitvoering van groot onderhoud.

Hoe werkt een asbestinventarisatie:

  1. Via bemonstering wordt getest op de aanwezigheid van asbest;
  2. Is de test positief, volgt er een asbestinventarisatie en wordt er een beheersplan opgesteld;

Op basis van de inventarisatie worden de verwijderingskosten (sanering) berekent en veelal gecombineerd met ander groot onderhoud, opgenomen in het MJOP.

Voor grote verbouwingen en/of het aanpassen of vernieuwen van complexe technische installaties zijn bouw- en/of installatietechnische tekeningen noodzakelijk. Veel tekeningen zijn opvraagbaar bij de gemeente. Afhankelijk van de leeftijd van het gebouw, soms ook bij de oorspronkelijk architect, constructeur of installateur. Zijn ze er niet, moeten ze worden opgesteld.

Het opstellen van tekeningen dient meestal een van de volgende doelen:

  1. Bouwtekeningen van de oude en de nieuwe situatie voor de aanvraag van een omgevingsvergunning;
  2. Installatietechnische tekening voor het aanpassen dan wel vernieuwen van een installatie.

Brandveiligheidseisen zijn in de loop der tijd aangescherpt. Soms zijn de eisen alleen van toepassing op nieuwere gebouwen, geregeld binnen een geactualiseerde versie van het Bouwbesluit. Soms betreft het wetgeving die voor alle gebouwen, oud en nieuw, van toepassing is verklaard.

Een brandveiligheidsonderzoek wordt om de volgende redenen gedaan:

  • De VvE wil weten of het gebouw voldoende brandveilig is en waar nodig verbeteren;
  • Er is een wijziging aan het gebouw gepland waardoor de brandveiligheid aan het meest recente bouwbesluit moet voldoen;
  • Na controle door de brandweer of gemeente is er geconstateerd dat het gebouw niet aan de brandveiligheidseisen voldoet.

Er zijn twee varianten:

  1. Een QuickScan waarmee steekproefsgewijs wordt beoordeeld of het gebouw op de belangrijkste punten voldoet aan het Bouwbesluit 2012. De QuickScan wijst uit welke maatregelen de VvE moet treffen;
  2. Een uitgebreide inspectie waarmee op basis van wet- en regelgeving en vergunningen, het gehele gebouw wordt geïnventariseerd. Denk aan brandscheidingen, de draagconstructies, vluchtroutes en (brand)installaties. Met een gebrekenrapportage, voorgestelde herstelmaatregelen en een kostenraming weet de VvE exact wat er moet gebeuren.

Voor VvE’s die meer inzicht willen in de onderhoudsstaat en/of gebruikte materialen van dak en dakbedekking. Eventueel met inzet van een hoogwerker voor ontoegankelijke daken (bij afwezigheid daktoegang of ingeklemd door gebouwen).

Een dakinspectie dient meerdere doelen:

  • Inzicht in eventueel benodigde extra financiën bij de uitvoering van groot onderhoud
  • Voorkomen van versnelde veroudering van de daklaag door vervuiling
  • Inzicht in de gebruikte dakbedekking
    Hiermee wordt gevolgschade voorkomen en/of forse financiële tegenvallers.
  • Overigens kan de vve ook een jaarlijkse dakinspectie en -onderhoudsbeurt afspreken.

Meer informatie over een contract vindt u hier.

Vanuit de Arbeidsomstandigheden wetgeving, het Arbeidsomstandighedenbesluit 3.16, is het verplicht om maatregelen te treffen bij het verrichten van arbeid waarbij valgevaar is.

Afhankelijk van hoogte en locatie moeten er maatregelen worden getroffen die het valgevaar tegengaan:

  1. Een Risico-Inventarisatie & Evaluatie (RI&E) beschrijft welk werk er waar en op welke hoogte wordt uitgevoerd met welke risico’s. Vervolgens wordt de wet- en regelgeving ernaast gehouden. Hieruit volgen aanbevelingen over te treffen voorzieningen;
  2. Aanwezige valbeveiliging moet periodiek worden gekeurd. Is dit te lang niet gebeurd dan is een nulmeting nodig waarbij de valbeveiliging grondig wordt nagelopen. Na het treffen van (eventuele) herstelmaatregelen wordt de valbeveiliging periodiek gekeurd.

Als er twijfels bestaan over de kwaliteit van draagconstructies van balkons- en/of galerijen:

  1. Met een QuickScan (combinatie van bureauonderzoek en een inspectie op locatie) wordt de constructie beoordeeld;
  2. Is er een risico, volgt er steekproefsgewijs een destructief onderzoek. De bovenlaag van het balkon en/of de galerij (metselwerk of beton) wordt opengemaakt, om de onderliggende constructie nader te onderzoeken).

Op basis van het destructief onderzoek wordt een herstelaanpak voorgesteld en worden de herstelkosten in beeld gebracht.

Bij een bepaald type jaren ’70 galerijflat is het onderzoek vanuit de Rijksoverheid verplicht gesteld. Vocht drong door het beton van de balkons- en/of galerijvloer waardoor de onderliggende staalconstructie aangetast werd (corrosie) en balkons op den duur konden afbreken.

Met een QuickScan is destijds de constructie steekproefsgewijs onderzocht. Bij geconstateerde gebreken is de constructie 100% aangepakt door de staalconstructie te repareren en vervolgens de betonnen bovenlaag af te sluiten (coaten) tegen indringend vocht.

Als er destijds geen gebreken zijn aangetroffen, is een herhaling van de QuickScan eenmaal per 12 jaar aanbevolen waarbij dan andere locaties worden onderzocht.

Verplicht onderzoek vanuit de wet Natuurbescherming. Wanneer u gaat bouwen, verbouwen, slopen, bomen rooien of verplaatsen, krijgt u hiermee te maken. Het onderzoek bestaat uit twee delen:

  1. Met een QuickScan wordt gecontroleerd op de aanwezigheid van (vermoedelijk) beschermde dieren en planten;
  2. Het vervolgonderzoek wijst uit om wat voor dieren en planten het precies gaat. Vervolgens worden er oplossingen voorgesteld, hoe deze dieren en planten te verplaatsen zodat u op termijn uw project kunt voortzetten.

Bij constatering van scheuren in gevels of vloeren en/of bij verzakking van het gebouw.

Funderingsonderzoek bestaat uit de volgende (opeenvolgende) opties:

  1. Een 1e fase funderingsonderzoek bestaande uit een vloerwaterpassing en een lintvoegmeting en een bouwkundige inspectie;
  2. Een 2e fase funderingsonderzoek waarbij de funderingspalen worden blootgelegd en de bodemgesteldheid wordt onderzocht.

Binnen een VvE wordt een geluidsmeting veelal om de volgende redenen uitgevoerd:

  • Geluidsoverlast door harde vloeren
  • Geluidsoverlast van installaties
  • Geluidsoverlast van commerciële gebruikers in of om de VvE (winkels/horeca)
  • Metingen in verband met omgevingsgeluiden

De rapportage wijst uit of de overlast binnen of buiten de geldende normering valt. Met behulp van de rapportage kan de VvE verdere stappen ondernemen.

Deze inventarisatie is bedoeld voor grote gebouwen waarin de loop der tijd verschillend glas in de kozijnen is geplaatst. Het aanwezige enkel en dubbel glas en de isolatiewaarden worden opgenomen. Ook wordt er gekeken voor welk glas (gewicht en dikte) de kozijnen geschikt zijn.

Hiermee kan worden bepaald hoeveel budget er nodig is om bij de eerstvolgende schilderbeurt het glas te vervangen voor een hogere isolatiewaarde.

Raadzaam bij niet structureel onderhouden hijsbalken. Weersinvloeden tastten de staat van het onbeschermde hout of staal aan. Soms is ook de verankering aan de constructie aangetast. Bij het optakelen van zware goederen kunnen hijsbalken afbreken.

Er zijn twee varianten:

  1. Inspectie en keuring voor beroepsmatig gebruik. De keuring wordt door een vanuit ARBO-wetgeving, erkende en gecertificeerde instantie uitgevoerd. Er is direct een verzekering aan gekoppeld. De hijsbalk mag daarna gebruikt worden door bijvoorbeeld verhuisbedrijven of andere leveranciers;
  2. Inspectie en keuring voor particulier gebruik. De keuring is niet erkend volgens de ARBO-wetgever, er is geen verzekering aan gekoppeld. De hijsbalk mag niet beroepsmatig worden gebruikt.

Kiezen voor optie 1 of 2 is afhankelijk van de ligging van het gebouw en de bewoners. Door professionele partijen wordt tegenwoordig veelal gebruik gemaakt van een verhuislift.

Als er vermoedens bestaan dat er veel houtrot aanwezig is op slecht bereikbare en/of onzichtbare plekken en de herstelkosten financiële onzekerheid geven. Afhankelijk van de staat van het houtwerk en de behoefte aan financiële zekerheid kan er gekozen worden voor:

  1. Steekproefsgewijze opname van kenmerkende delen
  2. 100% opname

Op basis van de inventarisatie neemt de VvE een houtrotherstelpost op in het MJOP, tegelijk met de eerstvolgende schilderbeurt.

Juridisch advies kan voor verschillende zaken gewenst zijn, niet perse een geschil:

– ondersteuning bij het doen laten nakomen van gemaakte afspraken (zoals garantieaanspraken)
– het opstellen van een verbouwingsovereenkomst
– een cameraprotocol opstellen voor de VvE
– advies over specifieke afspraken binnen de VvE en hoe deze houdbaar vast te leggen
– de aanpak van ernstige, structurele overlast

Lekkages zijn vaak lastig te achterhalen. Water zoekt de gemakkelijkste weg naar beneden, bijvoorbeeld een daklekkage start linksboven en de lekkagesporen zijn zichtbaar in het midden van de gevel. Of er lekt een leiding of afvoer die in een vloer is weggewerkt.

Met een lekdetectie wordt het lek opgespoord zonder hak en breekwerk. Afhankelijk van het soort lekkage gebeurt dat met (infrarood)camera’s of met een speciale kleurstof. Het lekdetectierapport wordt voor het volgende gebruikt:

  1. om de oorzaak van de lekkage te verhelpen
  2. om eventuele vervolgschade vergoed te krijgen van de verzekeraar. Met het rapport is de oorzaak van de lekkage aantoonbaar. Valt de oorzaak onder de dekking van de verzekeraar (bijv een lekke afvoer in de vloer), wordt de lekdetectie ook vergoed.

Voor als de VvE een kostenindicatie en een bouwtechnisch advies wil voor het vervangen van de huidige kozijnen door kozijnen van een ander materiaalsoort en/of met een andere indeling. Daarbij wordt ook in beeld gebracht wat de energetische gevolgen zijn en wat een andere variant aan toekomstig onderhoud bespaart.

De rapportage wijst uit of het financieel en technisch haalbaar is, de VvE kan op basis van het rapport besluiten om een stap verder te gaan en concrete offertes op te vragen.

Legionella is een bacterie die ontstaat in stilstaand water van een bepaalde temperatuur. Door de bacterie kunnen mensen ernstig ziek worden (Veteranenziekte) en zelfs overlijden.

Vooral in grote, oudere gebouwen waar bewoners regelmatig voor langere tijd afwezig zijn, is er een verhoogd risico op het ontstaan van een legionellabesmetting. Ook kan het huisvesten van kwetsbare bewoners een aanleiding zijn om alert te zijn op legionella. Bepaalde installaties, waar warm en koud waterleidingen elkaar kruizen, geven een verhoogde kans op een besmetting.

Legionellaonderzoek bestaat uit de volgende (opeenvolgende) opties:

  1. Een eerste legionellaonderzoek bestaat uit een monsterafname, een inspectie van de waterinstallatie en aanbevelingen om besmetting te voorkomen.
  2. Bij een geconstateerde besmetting: moet allereerst het leidingstelsel legionellavrij gemaakt worden (spoelen). Wordt er periodiek opnieuw getest om te bewaken of er geen nieuwe besmetting ontstaat. Zijn er veelal aanpassingen aan de waterinstallatie nodig.

Raadzaam bij gebouwen waar twijfel bestaat over het gebruik van loden waterleidingen na het verbod hierop en uiteraard bij panden waar recent loden leidingen zijn aangetroffen.

Er worden watermonsters genomen die op de aanwezigheid van loodwaarden worden getest. De afname gebeurt per strang (boven elkaar gelegen woningen aangesloten op dezelfde gemeenschappelijke waterleiding).

Als er loodwaarden worden aangetroffen, worden de loden leidingen gelokaliseerd en moeten deze (verplicht) worden vervangen.

Raadzaam bij verouderde gietijzeren standleiding* riolering en/of bij terugkerende verstoppingen, bijvoorbeeld door vermoedelijke verzakkingen. De inspectie gebeurt per strang**. Met een camera wordt het riool (steekproefsgewijs of alle strangen) geïnspecteerd.

*standleiding: de opgaande riolering in het gebouw.

**strang: boven elkaar gelegen woningen aangesloten op dezelfde gemeenschappelijke standleiding

Kopgevels zijn grote oppervlakken metselwerk, veelal aan de zij- of achterkant van een gebouw. Spouwankers zorgen voor de bevestiging van het metselwerk aan de gebouwconstructie. In het verleden werden onvoldoende spouwankers gebruikt of soms zijn spouwankers doorgeroest.

Er wordt onderzocht hoeveel spouwankers er zijn gebruikt en wat de staat ervan is. Afhankelijk van de spouwisolatie wordt dit met een camera inspectie gedaan of wordt er een opening in het gevelmetselwerk gemaakt. Op basis van de uitkomst wordt een herstelaanpak voorgesteld.

Een stikstofberekening laat de stikstofemissie en immissie op Natura 2000 gebieden zien. Hiermee toont een bouwer aan of er verantwoordelijk wordt gebouwd.

De berekening geldt niet alleen voor nieuwbouwprojecten. De rapportage is verplicht voor een omgevingsvergunningsaanvraag maar moet ook gedaan worden voor ingrepen waarvoor geen vergunning nodig is.

Het is nog erg onduidelijk wanneer en waarvoor een berekening geleverd moet worden.

Met een thermografische camera worden onder andere lekkages, vochtplekken, isolatieproblemen, warmtelekken en koudebruggen opgespoord. Op basis hiervan kan de VvE maatregelen treffen om het gebouw zo efficiënt mogelijk te dichten en/of te isoleren.

Schimmel is vervelend en soms schadelijk voor de gezondheid. Met alleen behandelen van schimmel is het probleem niet definitief verholpen. Zonder de oorzaak aan te pakken keert schimmel terug.

Schimmel ontwikkelt zich bij voldoende (lucht)vochtigheid, een bepaalde temperatuur en een geschikte ondergrond/voedingsbodem.

Als de oorzaak onbekend is of als het een complexe situatie betreft, kan een ventilatie- en schimmelonderzoek uitkomst bieden.

Alle bouwdelen/ materialen voorzien van een verfcoating worden geïnspecteerd. Er wordt gekeken naar gebreken zoals ondeugdelijke verflagen, aangetast hout, scheuren, openstaande verbindingen, corrosie, et cetera. In de rapportage wordt de herstelmethodiek geadviseerd.

Klik hier voor een voorbeeldrapportage van één van onze verftechnisch adviseurs Plug.

Raadzaam als er geen of weinig toegang is tot de kruipruimtes, zeker in Amsterdam waar optrekkend vocht een veelvoorkomend probleem is. Zwam kan zich snel verspreiden en voor enorme (gevolg)schade zorgen.