Home / Vraag en antwoord / Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en reservefonds / MJOP en de VvE
Een MJOP geeft inzicht in de toekomstige onderhoudsbehoefte en –kosten van het gebouw en toebehoren (bouwkundig, installaties, terrein en terreininrichting). Hiermee kan de VvE:
- Een spaarplan opstellen en geld reserveren (sparen) voor onderhoud op langere termijn
- Op tijd een besluit nemen of het onderhoud uitgevoerd gaat worden
- Het onderhoud professioneel laten voorbereiden en gemakkelijker in opdracht geven
- De functionaliteit van – en de veiligheid in en om – het gebouw waarborgen
In een MJOP staan alle bouwdelen en installaties opgesomd met daarbij de/het:
- Handeling (wat nodig is: onderhouden, herstellen, vervangen)
- Startjaar (eerstvolgende jaar dat onderhoud nodig is)
- Onderhoudscyclus (frequentie waarmee er onderhoud nodig is, bijv. eenmaal per 6 jaar)
- Eenheden (vierkante meter (M2), strekkende meter (M1) of aantal stuks)
- Onderhoudskosten (materiaalkosten, arbeidsloon) en het geldende BTW-tarief
- Bijkomende kosten (bouwplaatskosten, steigerwerk en dergelijke)
- Kostenverdeelsleutel/fondscodes
Per uitvoeringsjaar levert dat een totaalbedrag aan onderhoudskosten op.
Alleen zaken die volgens de splitsingsakte van de VvE gemeenschappelijk zijn. Over het algemeen zijn dat ‘de schil’ van het gebouw (zoals gevels, dak, fundering, entreedeuren, raamkozijnen, verkeersruimten) en de gemeenschappelijke installaties (denk aan liften, hydrofoor, slagboom, brandmeldinstallatie).
De meeste MJOP’s stammen uit het oprichtingstraject. Het moment waarop het gebouw verkoopklaar werd gemaakt en werd gesplitst in appartementsrechten. De oorsprong van het document ligt bij de verkopende partij zoals een woningcorporatie of een projectontwikkelaar.
VBA heeft de basisgegevens van deze MJOP’s overgenomen in de VvE-beheersoftware. Vanuit herinspecties zijn gebreken in de datakwaliteit daar waar gesignaleerd verbeterd. Echter, VBA en de inspecteur van de herinspectie is niet verantwoordelijk voor de verstrekte basisgegevens.
Verkopende partijen hebben het MJOP destijds laten opstellen met een specifiek doel, bijvoorbeeld voldoen aan het splitsingsconvenant van de gemeente.
MJOP’s zijn opgesteld met de kennis, kunde en softwaretools van toen. De inspectiemethodiek heeft zich ontwikkeld, er zijn meer (kwaliteits)eisen, de vastgoedbeheersoftware is sterk ontwikkeld en er zijn meer bouwtechnische en installatietechnische gegevens beschikbaar. Bijvoorbeeld, bouwdelen werden veelal vanaf papier ingemeten of zelfs ingeschat, tegenwoordig worden bouwtekeningen digitaal ingelezen waardoor metrages en aantallen veel accurater zijn.
Kijk daarom eens kritisch naar de oorsprong van uw huidige MJOP. Een document wat zo belangrijk is voor de VvE, verdiend mogelijk een upgrade.
Meer informatie over wat VBA verstaat onder een goed MJOP vindt u onder Basiskwaliteit MJOP via VBA
Standaard omvat een MJOP alleen instandhoudingsonderhoud (lees: zoals het pand nu is, onderhouden we het). Dat is de basis volgens de splitsingsakte.
Verduurzamingsingrepen, andere investeringen of wijzigingen aan het gebouw staan niet (standaard) in het MJOP. Om ze te kunnen opnemen moet de VvE eerst een formeel besluit nemen op de algemene ledenvergadering.
Het treffen van een reservering voor groot onderhoud is verplicht. Realistisch reserveren (sparen) gaat het beste met een actueel MJOP. Heeft de VvE geen MJOP, dan moet er verplicht jaarlijks 0,5% van de getaxeerde herbouwwaarde worden gereserveerd. Meestal valt het jaarlijkse spaarbedrag dan hoger uit. Een ander nadeel is dat de VvE dan geen goed zicht heeft op toekomstig noodzakelijk onderhoud.
Als er een formeel vergaderbesluit is genomen over het alternatieve scenario is het vastgesteld. Als het wijzigingen in de bestaande situatie betreft (ander materiaal) of toevoegingen (dakisolatie) dan is er mogelijk een gekwalificeerde meerderheid van stemmen voor nodig. Simpelweg, er zijn om het besluit te nemen meer stemmen nodig dan gebruikelijk.